Новости


ИНТЕРВЬЮ КОМСОМОЛЬСКОЙ ПРАВДЕ


Комментарий специалиста компании Земля Руси: Насколько распространены подобные схемы в кадастровых отделах Подмосковья и других регионов? За комментарием мы обратились в консалтинговую компанию « Земля   Руси », специализирующуюся на операциях с земельными участками.

Подробнее...

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РАЗРЕШИЛ ПРОПИСКУ НА ДАЧЕ!


Конституционный суд разрешил россиянам регистрироваться по их фактическому месту проживания.

Подробнее...

НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА…


Новые технологии в жилищном строительстве добрались до России.

Подробнее...

СОТКУ ЗЕМЛИ В ПОДМОСКОВЬЕ МОЖНО КУПИТЬ ПО ЦЕНЕ IPHONE!


Земля в отдаленных районах Подмосковья сравнялась по стоимости подержанным смартфоном Apple iPhone 2g — сотку земельного участка в 115 километрах от Москвы по Новорижскому шоссе в настоящее время можно приобрести за 12,5 тысячи рублей, говорится в сообщении корпорации «Инком».

Подробнее...

СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ В ПОДМОСКОВЬЕ ПРАКТИЧЕСКИ НЕ ИЗМЕНИЛАСЬ


Стоимость подмосковной земли в сентябре, по сравнению с августом, как на первичном, так и на вторичном рынках практически не изменилась, свидетельствуют материалы коммуникационной группы «Земер».

Подробнее...




     


Сравнение инвестиций в земельные активы с другими инвестиционными продуктами


Сегодня рынок инвестиций очень обширен и многообразен, можно даже сказать мы переживаем инвестиционный бум в наши дни.

Сегодня со всех таблоидов и голубых экранов только ленивый не говорит о привлекательности инвестиций в тот или иной сегмент экономики, некий актив, проект, акции, пифы недвижимость и многое другое. Всё это многообразие продуктов для инвестирования предоставляет для потенциального инвестора большой выбор инструментов для вложения своих средств с целью их сохранения или преумножения. Говоря об инвестициях в целом хотелось упомянуть о некой зависимости, возможно одной из главных в принципах инвестирования которые должен понимать потенциальный инвестор, — это соотношение риск-доходность. Эта формула на деле проста: чем больше риск потерять вложенные средства, тем потенциально выше доход, и, соответственно, чем меньше риск, тем меньше и потенциальный доход. Есть конечно и исключение из правил: если вам обещают высокий безрисковый доход (больше чем банковский депозит, любая инвестиция считается рискованной) стоит призадуматься, и вместе с профессионалами проанализировать ситуацию, не скрывается ли под заманчивым предложением очередная МММ.

Итак, куда сегодня можно инвестировать капитал размером около 15 000 000 рублей. Рассмотрим плюсы и минусы возможных вариантов инвестиций по нескольким критериям и сделаем вывод при реальной инфляции в стране около 12%-15%.

Безрисковый доход в реальности около 12% и гарантиях сохранения вкладов до 700 000 рублей могут предложить банки. Есть рейтинговые агентства, оценивающие надежность банков по многим параметрам, но гарантии при банкротстве или отзыве лицензии не даст никто. При несложном вычислении для вложения 15 000 000 рублей нужно около 37 банков, при этом со средним международным рейтингом стабильности (BB+) и выше у нас в стране около 10–12 банков. Средний процент по вкладу в этом случае будет около 10% и технически осуществить такой инвестиционный план трудновато.

                

Инвестиции в некоторые инструменты фондового рынка могут принести довольно ощутимый доход по сравнению с банковским депозитом, например, облигации — от 0% до 20%, акции (пифы, доверительное управление и т.д.) — от 0% до 100%, и сложные финансовые инструменты (опционы, фьючерсы, свопы и т.д.) от 0% до 1000%. Инвестиции на фондовый рынок, конечно, привлекательны и очень разнообразны, но риск потерять весь инвестируемый актив очень велик, так как в основном игра на фондовом рынке – это угадывание направления движения рынка, и для непосвященного во все тонкости даже самые консервативные инструменты могут превратиться в игру на рулетке. В реальности при показателе роста рынка по индексу РТС за последние 5 лет на 500% (а на сентябрь 2008 года и вовсе 120%), доход близкий к такому же показали около 10% игроков коллективных инвестиций. Но результат, как показывает практика, мог быть и более скромнее. Что бы тогда заработали вам управляющие компании? Если на практике мы вложим деньги в некий фонд или отдадим профессионалам в управление, то при всех совокупных за и против в среднем наш доход при положительном стечении обстоятельств за период 5 лет не превысит 20%-30% годовых. Конечно есть возможности зарабатывать и больше, но это уже требует глубоких познаний в данной области. При инфляции 12% не очень большая прибыль.

Одним из главных минусов инвестирования в нематериальные активы при его обесценивании — вы не получите ничего кроме убытка.

Инвестиции в it-продукцию достаточно привлекательны, но имеют большую степень риска потери капитала (венчурные инвестиции). Если рассматривать it-инвестиции с точки зрения формулы риск-доходность, то этот вид инвестирования достаточно привлекателен, так, в среднем, it проект по созданию интернет сайта или портала может принести от 0% до 10000%. На практике этот вид инвестирования имеет у нас в стране очень узкий круг участников из-за малого количества профессионалов it рынка. С точки зрения доступности также есть проблемы, так как круг профессиональных участников сильно ограничен.

31.jpg        32.jpg        30.jpg

Инвестиции в недвижимое имущество можно разделить на два раздела — это недвижимость (квартиры, дома и т.д.) и земельные активы.

Рынок жилья за последние пять лет вырос очень существенно. В 2003 году средняя цена квадратного метра стоила примерно 1000$ или около 30 000 рублей. На конец 2008 года средняя цена квадратного метра в Москве стоит около 6000$ или 150 000 рублей.

В среднем при инвестировании в рынок жилья можно было заработать за 5 лет около 120% годовых. Если оценивать остальные города-миллионники, то рост там был немного скромнее чем в столице, но всё же на высоком уровне. Если посмотреть на чисто техническую сторону инвестирования в данный сегмент, то это издержки на риэлторов, юристов, и, конечно, 5 лет назад — это несовершенство в законодательстве, привели к образованию большого количества мошенников, которых распознать мог не каждый профессионал. Некоторые мошенники существуют и по сей день. Как мы можем видеть на вышеуказанном примере, высокий доход сопоставим с повышенными рисками.

Рынок земли за последние пять лет следовал вслед за рынком жилья не отставая ни на шаг. Конечно, загнать под одну планку такой обширный рынок нельзя, поэтому мы рассмотрим его немного подробнее по секторам. Самый прибыльный сегмент остается — связанный с жильём. Площадки под застройку в Москве и крупных городах за 5 лет поднялись в цене в 1000% и более. Если говорить про загородную недвижимость, то здесь тоже наблюдается стабильный рост. Но часто ценообразование привязано к географии, местности, типу объекта, близости коммуникаций и юридической чистоте и грамотности документов. Если говорить про большие объекты под коттеджную застройку или усадьбу при площади от 2 га, то цена сотки на Рублёво-Успенском или Новорижском шосее около леса или водоёма не дальше 20 км от МКАД в наши дни доходит до 100 000$. Это практически десятикратный рост с начала 2003 года. Если рассмотреть другие направления на удалённости не более 20 км, то цена окажется существенно ниже: и по более перспективным направлениям составляет порядка 20 000$ — 40 000$ за сотку, и по менее перспективным — 10 000$ — 20 000$ за сотку. Естественно чем дальше мы будем удалятся от МКАДа, тем меньше будет цена. На удаленности 40–60 км цена будет колебаться в районе 6000$ — 12000$, а на границе московской области будет составлять 900$-3000$. В прилегающих областях цена ещё ниже и на удалённости 200 км от МКАД может составлять 100$ — 1000$. Если рассматривать цену продажи в розницу скажем по 20 соток, то она уже будет выше примерно на 20%. Но юридическая часть в ценообразовании в основном играет определяющую роль.

Если рассмотреть юридический аспект вопроса ценообразования земельного участка, то его местоположение, география и транспортная доступность могут отойти на второй план. Согласно земельному кодексу РФ статья 7, земли по целевому назначению подразделяются на категории. Основные из них — это земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов, промышленности, лесного фонда, водного фонда и т.д. Для земель сельхозназначения может быть изменен вид разрешенного использования (например, сведение сельскохозяйственной деятельности на садоводство). Для каждой категории земли в законе прописаны ограничения в использовании, возможности перевода и пр.

Если рассмотреть на практике для чего это сделано, — например, чтобы в заповедниках не строили заводы, около воды — вредные предприятия, и таких примеров может быть множество.

В РФ по площади лидируют земли запаса, лесного фонда, и земли сельхозназначения.

35.jpg        34.jpg        36.jpg

Рассмотрим последние в связи с их недостаточной доступностью к землям запаса и лесному фонду. Именно на этих землях строятся все новые и новые коттеджные поселки и складские комплексы. Перейдем к реальным фактам и ценам. В 1991 году указом президента все “колхозы” были поделены между участниками долевой собственности (колхозниками). Каждый получил земельный пай (подробнее об этом в главе такой то ссылка). Площадь каждого пая могла составлять примерно от 0.5 га до 12 га. Стоимость такого документа (в случае его приобретении по доверенности) в 2002 году в московской области колебалась от 1000 р. до 50 000р. Предположим, мы приобрели земельный пай 3 га у дяди васи за 20 000 р в совхозе «Светлый путь» на Новорижском шоссе в 30 км от МКАД. Проделав всю юридическую, землемерную и другую работу мы, потратив ещё 25 000 рублей и 9 месяцев времени, выделили себе в собственность 3 га земли у дороги с проходящими недалеко коммуникациями (свет, газ). В 2003 году вам бы дали за такой участок 50$ за сотку, а в 3-х га – 300 соток. Итого — 15 000$ или примерно 477 000р. Дальше интереснее… Мы могли бы поменять вид разрешённого использования с ведения сельскохозяйственной деятельности на дачное строительство или садоводство потратив на это ещё год времени и примерно 50$ за сотку или 15 000$.

К 2004 году мы имели бы участок под коттеджную застройку, который можно поделить на участки 15–20 соток, продать целиком, или начать строительство самому в виде организации процесса стройки, подвод газа, света, но это уже совсем другая история… Финансовый итог можно посмотреть на любом сайте агентства недвижимости или журнале. Сотка земли сегодня на Новой Риге в 30–40 км колеблется от 7 000$ и выше или стоимость 3-х га примерно 20 000 000$, и это по самым скромным подсчётам! В процентах прибыль от вложенного капитала с суммы 15 000$-17 000 $ зашкаливает за 20 000%!!!!!!!!.

33.jpg

Выше указанный пример показывает одну из инвестиционных стратегий, следуя которой можно заработать огромную прибыль. Примерно так же происходит и с другими категориями земель: меняется их категория или вид под определённую задачу. Выше указанные методы действуют и по наши дни.

Итог: риск потерять все на первоначальных этапах (паи-сельхозугодия), конечно, присутствует, но на следующем этапе (сельхозугодия — для котеджного строительства) практически нулевой, да и при любом дефолте у вас останется земля как актив. Потенциальная прибыль в данном случае, конечно, не сравнима ни с чем, и по формуле риск-доходность на первом месте.

P.S. В каждой из сфер экономики есть свои профессионалы, специализирующиеся на анализе инвестиционных проектов и консультировании как правильно вложить свои средства. Мы надеемся, что на рынке инвестиций в земельные активы компания Земля Руси станет вашим надёжным путеводителем и партнером.




Заказать обратный звонок

Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!

2008 © ООО «Земля Руси» E-mail:info@zemlyarusi.ru